当大家讨论到南二环楼市的时候，总不能下决定，徘徊在买与不买之间，毕竟优缺点都很明显，于是就会在网上到处“寻医问药”。

(资料图片仅供参考)

不出意外的话，得到的回答是：有一定性价比，但是现在库存量很大，即使是地缘客户也会说再等等，尤其是白湖亭片区的楼盘。

但是，如果你是想找他们买中骏璟宸的话，那是双眼冒光，甚至有部分中介会把优点描绘得头头是道。

至于原因嘛，长期关注本号的人自然知道，就不做过多赘述了！

前言

图片为我司自制

真实的南二环，你们知道多少呢？

广义上的南二环是指江南CBD片区，会展片区，义序片区，现在又多了一个白湖亭片区，甚至部分人会把三叉街板块也纳入南二环片区，因为离白湖亭就差一个地铁站。

南二环板块内也有非常丰富的历史底蕴，比如在花海片区， 后坂村人的“老外公”是南唐后主李煜，千古词帝。

当然，关于南二环片区，还有很多故事，但现在是立夏时节，就结合历史故事聊聊这个时间点的话题吧！

板块历史

图片为南二环实拍

清代郑东廓《福州风土诗》中，写道： 栀子花开燕初雏，余寒立夏尚堪虑，明目碗糕强足笋，旧蛏买煮锅边糊。

可以看出，锅边的发源地是福州，真实的原因可以追溯到明朝嘉靖年间。

当年，有倭寇来犯，福州处于沿海城市，倭寇垂涎三尺，频频袭扰，戚继光带兵入闽剿倭寇， 受到当地民众的拥戴与欢迎。

时至今日，戚继光在福州已经家喻户晓了，比如福 州的塔头路，思儿亭都和戚继光当年奋勇抗倭有关。

但是，锅边的由来未必每个福州人都知道，甚至很多居住在南二环板块的人都未必知晓。

图片为林浦村实拍

戚家军在福州英勇抗倭，受到当地百姓的爱戴，经常送粮食犒劳。

在一场大胜倭寇的战争后，戚家军在今南二环板块的会展片区林浦村（当时称为南郊林浦乡），乡民摆下八仙桌，主动送来大米、鱼 肉、香菇虾皮等，迎接凯旋的将士。

就在此时，下渡伯的孙子发现，又有倭寇不甘于失败，在三叉街附近正准备卷土重来。

网上资料显示，下渡伯为林浦村附近居民，但是考虑到下渡伯的名字，以及孙子能发现倭寇在三叉街的位置，下渡伯更有可能居住在下渡，下渡南面与三叉街接壤。

戚继光在问明情况后，立马集合队伍，准备前往歼灭。老百姓急了，他们不希望将士没吃饭就再次出征。

有人灵机一动，将大米磨成浆，肉丝、觊子、金针、木耳、蜂干、干贝 等一股脑混煮成清汤，涮米浆于锅边，不消一刻钟，一锅又一锅的鼎 边糊就出来了。

将士们吃饱后，奋勇杀敌，又一次歼灭了来犯的倭寇。

这就是鼎边糊（又称锅边）的由来，立夏，吃鼎边糊，缅怀民族英雄，也有着爱国主义的内涵。

板块分解

南二环的总体量还是比较大的，如果想要对南二环板块做更深一步的了解，可以分解成多个片区，能得到比较客观的真相！

1.江南CBD

图片为踩盘实拍

所谓南二环的高库存，也是因不同片区而异。

比如江南CBD片区，目前基本没有什么新房可卖，问得比较多的反而是板块内的次新房，比如融信玺湾，祥蒲苑，又或者是那些刚交付不久的安商房。

虽然规划为江南CBD片区，但是目前为止，更多的是一个概念， 至少三五年内，板块内还会敲敲打打，除非房东按入手的价格打骨折卖，否则没有太大的意义。

至于海月江南的商业别墅，更偏向于奢侈品，金融属性比较弱，这么说吧， 这玩意你出生时有就有，没有的话，未来也基本不会有。

花海里和书香里，虽然是住宅产品，但是考虑到面积段最小18平米，最大45平米，也基本游离于正常的楼市逻辑之外， 友情提醒，虽然是住宅产品，但别在这里浪费首套房票。

2.会展片区

图片为踩盘实拍

会展片区的海纳新潮还剩下一些尾房，以一二楼房源为主，卖到两万出头，也不见得多便宜，至于 165平米左右的户型，这个刚需板块的大平层，购买的逻辑何在？

目前A区和C区已经延期交付了，但在现场看到，楼盘的主体架构已经完工，未来交房问题不大，关键是看会不会降标减配。

关于中骏璟宸，其实是挺矛盾的，当初一万八多一点的单价能买中间楼层，这只是三江口的价格，而从地段上看是远胜于三江口板块的，只是现在的价格有略微变化。

之所以说是矛盾，是因为这个房企确实会有资金链方面的压力，但是大家都在质疑它的时候，又传出资金面的利好消息，还做起了慈善。

璟宸的价格是够低的，结合当初的世界城，真的把南二环的预期拉低了很多， 南二环未来的购房者，即使不买中骏的项目，怎么着也得给人家说声谢谢吧！

这个项目就看购房者如何权衡利弊了，买和不买的理由都有太多，太多了！

3.义序片区

图片为踩盘实拍

义序板块主要在售的是福州府和凤凰原的叠拼。

两个叠拼的名字都挺高端的，前者叫云熙城院，后者叫梧桐院。

云熙城院位于福州府C区，客观说， 融创的社区品质做得不错，游泳池和社区活动空间会略高于其他楼盘。

但是作为叠拼产品，如果和平层对比的话，面宽就会窄很多，毕竟产权面积只有135平米。

但福州府的上叠是有露台的，目前对外报价在400万以上，带两个产权车位。

图片为踩盘实拍

凤凰原的叠拼产品梧桐院位于小区最南侧，又像小区内的小区，会让人更有归家仪式感吧！

至于户型的话，也没有太出彩的地方，一楼厨房在北侧，客餐厅和老人房朝南，二楼两房朝南一房朝北，双卫。

这个叠拼产品比较奇葩的是，上叠是没有露台，置业顾问也不做承诺，这点国企还是比较厚道的，不去玩擦边球。

换句话说，中叠和上叠几乎是一模一样的， 产权面积为125平米，中叠起步价为319万带一个车位，上叠起步价大概在340左右。

比云熙城院的面积还会小一点，在毛坯房的样板间里还是觉得比较紧凑，但价格确实会低蛮多的。

从地段上看，位于义序片区并不算好，但考虑到是叠拼产品，也还过得去。

虽然下叠产品看起来使用率很高，但实际很多人用不到，尤其是地下室的装修是一笔不小的费用。

如果考虑到这两个产品的叠拼，云熙城院就选择上叠吧，凤凰原中叠和上叠看个人喜好吧，毕竟上叠也没露台。

义序片区还有一个阳光城檀映和水晶榕著，配套上看有点雷同，前者主打洋房卖点，容积率1.0左右，后者是现房了，但是这两个楼盘存在感很低，感兴趣的可以私聊。

4.白湖亭片区

图片为踩盘实拍

本号提出的白湖亭片区，是南二环的核心区域，仅代表个人观点，主要是临近地铁，商业综合体，以及未来有学校的规划。

话说回来，即使真有麦顶和十六中的新校区，也会和本部有比较大的区别，只能说有总比没有好。

其实相对比南二环其他几个片区，从入手价格来看，是优于其他几个片区的：

融信玺湾均价约为2.7万左右，海纳新潮B区纯商品房均价为2.8万左右，福州府C区高层产品约为2.6万左右，凤凰原高层同时间段比福州府便宜几百块，毕竟小区内有安置房。

因为白湖亭片区在二环内，离地铁口和商圈的距离都会更近一点，从已经开盘的左海望悦来说，2.7万左右的单价，能让其他片区的业主徒增感伤了。

之前的文章有对几个楼盘做个单独详细的分解，感兴趣的话可以翻一下。

对于即将开盘的北园云筑来说，应该也是围绕着2.7万左右来定价的， 如果真想干到2.8万，只能说明学雷锋，为他人做嫁衣。

小结

图片为踩盘实拍

如果非要加入南二环边角料来算库存的话，那体量的确很大，但是南二环因为各个片区发展并不同步，也分为优质地段和普通地段。

现在热度比较高的就是市属国企下的四大金刚了，他们本身也不团结，连外来者也进来搅局。

但从某种意义上说， 四大金刚各自为战，对于购房者来说，反而是一件好事，价格战的最终受益者就是购房者了。

不过，在白湖亭片区也有很大的未知因素，那就是因为此前的白湖村和北园村下辖的几个自然村，都有自己供奉的神明，未来这些楼盘周边会不会再冒出庙宇和宗祠现在很难下结论。

最尴尬的是，市属国企的性质决定了，这些楼盘没办法过渡渲染，更没有什么营销费用投入，注定是受排挤的。

这是一个识时务者为俊杰的年代，酒香也怕巷子深啊，何况，这些陈年老酒也未必香气沁脾，毕竟连包装都没什么档次。